Sala Komercyjna pierwszego dnia - cz. II
„Polska wchodzi właśnie w moment, w którym o przewadze inwestycyjnej nie będzie decydował już tylko koszt gruntu czy lokalizacja, ale przede wszystkim dostęp do mocy, czasu i energii — a to właśnie dziś staje się kluczową walutą rynku data center.” – to najlepsze podsumowanie tego wystąpienia.
Data centres – globalna gorączka, polskie realia – to wystąpienie Krystiana Pypłacza, PLDCA Polish Data Center Association miało bardzo mocną tezę: Polska może być jednym z największych beneficjentów boomu na data center, bo dziś przewaga konkurencyjna nie wynika już wyłącznie z lokalizacji czy kosztu gruntu, ale z dostępności mocy, czasu realizacji i perspektywy transformacji energetycznej. Ten kierunek jest spójny z unijną polityką: Komisja Europejska zaproponowała Cloud and AI Development Act, którego celem jest m.in. przyspieszenie inwestycji w chmurę i centra danych oraz co najmniej potrojenie mocy centrów danych w UE w ciągu 5–7 lat.
Po lunchu Tomasz Cudowski, redaktor naczelny Estate FM zaprosił nas do arcyciekawej dyskusji Biura – rynki wielu prędkości, w której uczestniczyli
- Przemysław Ryś, prezes zarządu, Torus
- Mariola Bitner, partner|strategic advisory lead, Brookfield Partners
- Agnieszka Krawczyk-Rogowska, leasing & asset director, Skanska
- Paweł Sobolewski, managing director, Kingstone
Rynek biurowy w Polsce jest dziś bardzo selektywny. Najemcy patrzą nie tylko na lokalizację i jakość produktu, ale coraz częściej także na efektywność operacyjną, koszty eksploatacyjne i zużycie energii. W praktyce oznacza to, że dziś nie wygrywa już sam budynek, ale cały koszyk kosztów i doświadczeń, jaki ten budynek oferuje.
Warszawa pozostaje zdecydowanie największym i najbardziej płynnym rynkiem biurowym w kraju - na koniec pierwszego kwartału to ok. 6,3 mln m kw. powierzchni. Rynki regionalne łącznie są podobnej skali, bo to ok. 6,8 mln m kw., ale są znacznie bardziej zróżnicowane: od dużych i dojrzałych ośrodków, takich jak Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Łódź, po mniejsze miasta, które nadal rozwijają swoją pozycję.
Wspólny mianownik dla wszystkich tych lokalizacji jest jeden: premia za jakość. Najemcy są skłonni płacić więcej za naprawdę dobry produkt - w świetnej lokalizacji, z wysoką efektywnością energetyczną i rozwiązaniami, które wspierają ich w raportowaniu ESG oraz w kontroli kosztów. Dziś to już nie jest niszowy temat, tylko standard oczekiwany przez firmy, nawet jeśli formalnie nie mają obowiązku raportowania.
Jednocześnie najemcy coraz rzadziej analizują wyłącznie czynsz bazowy. Kluczowe staje się total occupancy cost, czyli pełen koszt zajmowania powierzchni: czynsz, opłaty eksploatacyjne i media. Dlatego nowe projekty, które inwestują w fotowoltaikę, inteligentne systemy zarządzania budynkiem, czujniki i automatyzację opartą na AI, mogą zapewniać najemcom realne oszczędności. W praktyce różnice w zużyciu mediów między nowymi a starszymi budynkami mogą sięgać nawet kilku euro na m kw. miesięcznie.
I właśnie dlatego sam wskaźnik pustostanów nie pokazuje pełnego obrazu rynku. Wysoki vacancy nie zawsze oznacza słaby popyt — często oznacza po prostu, że dostępna jest powierzchnia, ale niekoniecznie taka, której dziś oczekuje najemca. Rynek coraz wyraźniej dzieli się na budynki, które spełniają nowe standardy, i te, które zostają w tyle.
Wczorajszy dzień na Sali Komercyjnej zakończyliśmy panelem Rynek magazynowy w erze bezpieczeństwa gospodarczego, w którym wzięli udział:
- Paweł Sapek, Prologis
- Jan Kaliński, Hillwood
- Daniel Puchalski, immo lab
- Oraz Tomasz Mika, JLL moderujący tę jakże ważną dyskusję.
Magazyny to już nie „cztery ściany i dach”, to infrastruktura, od której zależą dziś handel, logistyka, energia i odporność gospodarki a przewaga konkurencyjna nie wynika już tylko z lokalizacji. Coraz częściej stanowią ją także dostępność energii, elastyczność obiektu, automatyzacja i zdolność dostosowania magazynu do przyszłych operacji. Magazyny zyskują obecnie znaczenie strategiczne w kontekście magazynów sektora defence, obiektów tymczasowych wspierających procesy specjalne czy magazynów energii I danych.
To ważne zwłaszcza dziś, gdy Polska pozostaje jednym z kluczowych rynków magazynowych w Europie, mierząc się jednak z presją kosztową, ograniczeniami gruntów i ostrożniejszym podejściem inwestorów. Równie ważnym czynnikiem są ludzie. Przy spadającej dzietności i starzejącym się społeczeństwie pytanie o automatyzację przestaje być futurystyczne — staje się bardzo praktyczne.
Wniosek? Za kilka lat o wartości magazynu będą decydować nie tylko metry kwadratowe, ale też energia, technologia i odporność na zmianę