Sala Komercyjna pierwszego dnia - cz. I

Pierwszy dzień na Sali Komercyjnej rozpoczęliśmy dyskusją w panelu Core wróci… czy już nie musi? moderowaną przez Tomasza Szpyta, redaktora naczelnego Property Insider a jego rozmówcami byli:

• Marta Rayss - IPOPEMA
• Sean Doyle - CBRE
• Szymon Ostrowski - PFR TFI
• Renata Grzonkowska - Erste Bank Polska SA
• Bartłomiej Kordeczka - Pinsent Masons

Lokalny kapitał coraz wyraźniej stabilizuje polski rynek nieruchomości – szczególnie w okresach zawirowań, gdy globalni inwestorzy ograniczają aktywność. Jednocześnie wciąż brakuje szerokiej aktywizacji kapitału instytucjonalnego, co wynika m.in. z barier wejścia i niedostatecznie rozwiniętych struktur inwestycyjnych – w przeciwieństwie do Czech, które budowały je od dekad.

Rynek dojrzewa, ale kapitał dopiero „dorasta” – jest bardziej elastyczny, lokalny i coraz odważniej wchodzi w aktywa core. W tle pozostają wyzwania makroekonomiczne i geopolityczne, które kierują część inwestorów w stronę bezpiecznych instrumentów, ale fundamenty Polski nadal przyciągają uwagę.

Dziś największy potencjał koncentruje się wokół: biur w Warszawie (szczególnie w kontekście luki podażowej), PRS jako niedoszacowanego, ale dynamicznie rosnącego segmentu, wybranych projektów mieszkaniowych i alternatywnych klas aktywów (np. data centers).

Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków inwestycyjnych w Europie – a rosnąca rola lokalnego kapitału może być jednym z kluczowych motorów jego dalszego rozwoju. I to jest bardzo pozytywny wniosek.

Ta dyskusja była idealnym wstępem do prelekcji Horizontal Estates: Bank Ziemi Two Waters jako długoterminowa platforma inwestycyjna wygłoszonej przez Cezary Kulesza  - Horizontal Estates, który omówił ofertę Banku Ziemi Two Waters, czyli terenu o powierzchni ponad 200 ha terenów między Bałtykiem a jeziorem Jamno.

Kolejnym punktem programu był Dual use – projektowanie aktywów pod zmianę funkcji. Elastyczność czy iluzja odporności? – to pytanie było punktem wyjściowym dyskusji moderowanej przez Jakuba Kompę, współzałożyciela i partnera UrbanKGK i jego gości:

• Tomasz Ogrodzki, ekspert proptech, CEO, współzałożyciel Redd Group
• Piotr Kamiński, członek zarządu, head of office leasing, JLL
• Aleksander Kłak, założyciel izby i przewodniczący prezydium, Polska Izba Dualuse
• Michał Obara, managing director, Student Depot
• Łukasz Ciesielski, managing director, STRABAG Real Estate

Dual use w nieruchomościach brzmi dobrze w teorii, ale dziś zderza się z bardzo twardą rzeczywistością: ekonomią, regulacjami i niepewnością przyszłości.

Z jednej strony mamy dual use w kontekście obronności – rozwiązania, które bez wsparcia państwa po prostu się nie wydarzą. Z drugiej – dual use komercyjny, gdzie pojawia się pytanie: czy naprawdę jesteśmy w stanie dziś projektować budynki pod funkcje, które pojawią się za 10–20 lat? Mechanizm jest prosty: inwestorzy działają w krótkim horyzoncie i liczą zwrot „tu i teraz”. Trudno oczekiwać, że zapłacą więcej za projekt, który „być może” w przyszłości okaże się bardziej elastyczny. Bez premii finansowej lub presji regulacyjnej – taka decyzja po prostu się nie spina w Excelu.

Są oczywiście segmenty, gdzie elastyczność ma sens: akademiki - hotele (zbliżona struktura funkcjonalna), co-living / assisted living (przy mniejszej skali i odpowiednim standardzie), czy przestrzenie wspólne możliwe do zmiany funkcji w czasie.

Ale już pełna transformacja, np. akademik - senior housing, to duże wyzwanie – choćby ze względu na standardy projektowe (brak barier, szerokości komunikacji, dostępność). Do tego dochodzi jeszcze jeden kluczowy czynnik: nieprzewidywalność popytu. Ostatnie lata pokazały, jak szybko zmienia się rynek biurowy, retail, modele edukacji, czy długość i forma najmu.

Dziś nawet trudno odpowiedzieć na pytanie, jak będą funkcjonować studenci za kilka lat – a co dopiero za dekadę, dlatego na ten moment dual use w Polsce rozwija się głównie tam, gdzie: istnieje realna premia rynkowa (np. bezpieczeństwo, jak w Izraelu), pojawia się obowiązek regulacyjny, albo funkcje są naturalnie kompatybilne.

Reszta pozostaje bardziej koncepcją niż skalowalnym modelem biznesowym. Najciekawszy wniosek? 
Dual use nie zacznie się od wielkich, spektakularnych transformacji. Zacznie się od małych kroków: funkcjonalnej elastyczności, lepszego projektowania i testowania rozwiązań, które dopiero z czasem mogą stać się standardem.

Natomiast po wysłuchaniu prelekcji “Jak architektura i technologia zwiększają atrakcyjność budynku, wspierają komercjalizację i budują wartość nieruchomości Hubert Banaszek, business partner, Maasck warto się zastanowić, czy za 10 lat o wartości biurowca będzie decydować jeszcze standard techniczny — czy raczej jakość doświadczenia użytkownika? Varso Place i Skyliner już dziś pokazują, że rynek zaczyna mówić językiem komfortu, dostępności, usług i wellbeingu, a nie tylko metrów, certyfikatów i lokalizacji