Regulacje zamiast elastyczności — rynek nieruchomości w nowej rzeczywistości

Plan ogólny wprowadza większą przewidywalność, ale jednocześnie sprawia, że elastyczność inwestycyjna rynku ulega znaczącym ograniczeniom.

Obecnie tylko 33,8% powierzchni kraju jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Jednocześnie aż 94% gmin posiada przynajmniej jeden plan, ale ich pokrycie jest fragmentaryczne.

Efekt? Przez lata system opierał się na decyzjach związanych z zagospodarowaniem przestrzennym i dużej elastyczności inwestycyjnej.

Z danych zawartych w analizie OnGeo i XYZ wynika, że:

• Zaledwie 0,8% gmin w Polsce uchwaliło już plan ogólny,
• 8,2% gmin nie przystąpiło do sporządzenia planu ogólnego,
• 55,6% gmin znajduje się na etapie rozpoczęcia prac,
• 35,3% gmin udostępniło projekt planu ogólnego.

To oznacza jedno:
w najbliższych latach dostępność gruntów inwestycyjnych nie będzie wynikać z „możliwości”, tylko z twardych zapisów planistycznych. Ponadto, spośród blisko 2,5 tys. gmin tylko 20 jest na etapie finalizacji procesu.

W raporcie „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025/2026” (Hectares Management x Otodom) plan ogólny został nazwany „nową konstytucją przestrzenną gminy” .

Co to oznacza w praktyce?

• mniej przypadkowych lokalizacji inwestycji
• większe znaczenie strategii wejścia na rynek
• realne ryzyko „wykluczenia” części gruntów z zabudowy

W skali krajowej jedynie 12% powiatów to jednostki, w których wszystkie gminy przystąpiły do prac nad planami ogólnymi. Na poziomie lokalnym reforma działa w dwóch totalne skrajnych scenariuszach – całkowitej mobilizacji oraz braku jakichkolwiek działań. Największymi barierami uniemożliwiającymi wprowadzenie planów ogólnych są: ograniczona wydolność administracyjna, złożoność procedur, a także niestabilność legislacyjna.

Jak prowadzić biznes w rzeczywistości coraz silniej regulowanej? To pytanie pojawi się w centrum dyskusji podczas Forum Rynku Nieruchomości, w panelu „Ciasny gorset regulacyjny”.